송파구 삼전동 석촌동 재개발 모아타운 후보지 (진행상황 시세 총정리)

이번 포스팅에서는 송파 석촌동 재개발 모아타운 후보지 매수 (삼전동 모아타운 재개발)와 관련해 석촌동 삼전동이 어떤 곳인지 한번 알아보는 시간을 갖도록 해보자. 

최근 삼전동은 모아타운 후보지 추진 소식이 알려지면서 6개월만에 빌라 매매가격이 5000만원이나 상승하는 모습을 보여주고 있다. 

빌라가격이 그리 높지 않은 상황에서 5000만 원이면 거의 20~30%가 급등한 정도이니 얼마나 사람들의 관심을 받고 있는지 확인할 수 있다. 

 

송파 석촌동 석촌고분 위치

일단 석촌동은 석촌고분역이라는 명칭답게 국가지정문화재가 지정되어 재개발이 쉽지 않은 지역이 있다. 이곳이 어디인지 아래 자료를 통해 확인해 보자. 이곳은 재건축, 재개발 시 여러 재약이 있다. 

1 구역 : 개별심의 
2 구역 : 최고높이 14m 이하
3 구역 : 최고높이 17m 이하

아파트 신축 및 재건축은 문화재청 별도 심의를 거처야하며, 교량 및 도로 등도 문화재청의 별도 심의를 거쳐야 하는 기준이 설정이 되어 있음. 

 

삼전동 석촌동 고분 위치 및 빌라 노후도 분석

지도로 확인을 해 보면 석촌고분역에서 오른편으로 석촌 고분이 세로로 길게 형성이 되어 있다. 

전체적으로 빌라와 다세대 주택으로 구성이 되어있고, 빌라의 노후도는 빨간색일수록 오래되었고, 파란색일수록 신축빌라로 중간중간 신축 빌라들이 들어서 있는 걸 확인할 수 있다. 

 

삼전동 모아타운 후보지 알아보기

현재 삼전동 분위기가 들떠있는 건 길을 가다가 만나는 현수막에서도 알 수 있듯이 바로 최근 3월에 모아타운 설명회도 개최하는 모습도 볼 수 있을 만큼 이런저런 움직임이 여기저기서 감지가 된다. 

본래 삼전동은 녹지 공간이 별로 없고 주차환경도 좋지 않으며, 반지하 비율이 13%정도로 서울시에서 가장 높다. 

서울시 반지하 비율이 평균 1.7%이나 10배이상 높은 수치로 반지하가 모여있다는 이야기이다. 

게다가 이 일대는 반복적으로 홍수가 일어나는 지역이다 보니 주거환경개선이 시급하다는 인식도 모두들 공통으로 가지고 고 있는 지역이다. 

http://www.housingherald.co.kr/news/articleView.html?idxno=45522

 

삼전동은 잠실동 레이크펠리스에 근접해 있으며 9호선 삼전역과 석촌고분역 사이에 위치해 강남 3구에 포함되어 있는 잠실 생활권이다. 

삼전동 상단구역은현재 모아타운을 추진 중이다. 이곳은 면적이 무려 18만m2에 세대수도 3800호 정도이다. 원래는 상단 A, B 구역뿐 아니라 하단 A, B, C 구역까지 다해서 43만 m 2 1 만세대로삼전동 모아타운 조성하려고 했지만 올 초 따로 분리해서 상단구역만 추진 중이다. 

이에 투자를 생각하는 분들이라면 이를 잘 고려해서 투자 위치를 선택하기를 바란다. 

삼전동 모아타운 후보지

 

모아타운이란? 

모아타운이 무엇인지 알기 위해서는 우선 모아주택을 알아야 한다. 모아주택은 신축과 구축이 섞여있어 대규모 재개발을 할 수 없는 저층주거지 대상 정비사업을 이야기한다. 

따라서 재개발 기준이 안되는 지역은 일반적으로 가로주택정비사업을 진행하는데, 오세훈 시장이 당선이 되면서 이런 사업지들을 한꺼번에 묶어서 개발할 경우 국비와 시비를 지원하는 형태의 모아주택이라는 개념을 도입하였다. 

 

또 이런 모아주택을 묶어서 추진하는 지역을 모아타운으로 정하고 관리하게 된다.

모아 타운으로 묶이는 경우는 기존 재개발 가능 조건인 노후도 요건이 67%에서 57%로 하향 조정이 되며, 필요할 시 용도지역 종상향, 층수규제완화, 주차장 통합설치지원과 같은 다양한 이점을 가지고 있다. 

또 재개발단계에서 가장 말도 많고 탈도 많은 추진위 승인, 관리처분인가와 같은 절차도 생략이 가능해 사업의 속도가 빠를것으로 예상이 된다. 

 

 

삼전동 모아타운 가능성 파악하기!

그럼 삼전동이 모아타운으로 새롭게 정비가 될 가능성이 있을까? 

현재로썬 가능성이기 때문에 된다 안된다 장담하기는 이르지만, 이 주변에 아파트 시세를 보더라도 1채에 20억씩 하는 아파트들이 널려 있는 게 현실이다. 

현재 삼전동은 아파트는 전무하다 싶이한 전부 빌라촌으로 형성이 되어 있다. 

아마 1군 건설사들 입장에서 삼전동에 재개발이 진행된다고 하면 입지나 여러 면에서 매우 혹할 거 같다는 생각이 든다. 

 

아까도 위에서 이야기 했지만, 모아타운에 선정이 되기 위해서는 입주민의 동의가 필요한데 이게 가장 큰 변수가 아닐까 생각된다. 

대부분 빌라 다세대주택이 밀집되어 있고 집주인 같은 경우는 1층 상가와 2층 이상 빌라에서부터 한 달에 적게는 몇백만 원~ 몇천만 원까지 월세가 발생하는데 쉽게 재개발에 동의를 해 줄지 의문이 든다. 이건 사람들 혹은 주인들마다 케이스바이 케이스 일거 같다. 

 

또 현재는 부동산 시장이 금리 영향으로 냉각를 지나고 있는 상황이다. 이 상황에서 재개발을 서두르는 건설사가 있을지도 변수로 작용할 듯.

 

새로운 빌라와 노후한 빌라가 서로 공존한다는것 그래서 노후도를 충족시키기가 힘들다는 것들도 리스크로 작용한다. 옆에서는 주민동의를 받고 있지만, 또 한쪽에서는 신축 빌라가 지어지는 상황도 만들어질 수 있고, 이를 악용하는 분양업자들이 삼전동 개발 이슈를 이용해 빌라를 분양해 시세차익을 보려는 행태들도 빈번히 일어나는 과거 사례들을 확인해 볼 때 다양한 변수들이 모아타운과 얽히고설켜 있는 실정이다. 

삼전동 구축 빌라 VS 신축 빌라

 

현재 모아타운 후보지로 공개된 곳의 시세가 부담이 되기 때문에 빠르게 석촌고분역 오른쪽에 석촌동도 한번 살펴보도록 하자. 지도에서 오른쪽 빈 동그라미 부분이다. 

삼전동 모아타운 대체지

 

노후도 또한 20년이상 노후건물이 많이 들어서 있는걸 확인할 수 있고 오른쪽 삼전동과 크게 다르지 않는걸 확인할 수 있다. 이미 삼전동은 갭투자하기에는 갭이 많이 커져버린 상황이기 때문에 또다른 투자지역이 어디있을까 찾아보기 시작하다가 오른쪽 석촌동도 모아타운 추진위가 설립이 될 수 있겠다는 생각이 들었다. 

삼전동 모아타운 대체후보지

 

마무리

투자 포인트를 요약해 보자면, 

만약 삼전동이 모아타운으로 선정이되면 그 여세가 석촌동으로까지 번질 것으로 예상된다. 

삼전동과 마찬가지로 석촌동도 노후도가 깨지도록 중간중간 파란색 신축빌라들이 많이 들어서 있어 재개발 호재에서 배제되어 현재 빌라가격이 크게 상승하지 않은 지역이다. 서울 강남입지에 이정도 가격은 현재 찾기 힘들다. 

 

현재 빌라 전세에 들어가 있는 갭투자 물건을 잘만 찾는다면 1000만원 내외에서도 빌라 투자가 가능한 지역이라는게 결론이다. 

 

만약 삼전동이 재개발 된다면 헬리오시티에 버금가는 대단지가 조성이 될 수 도 있다. 지하철 9호선이 연결되어 있어 강남 접근성이 우수하며, 삼전역과 석촌고분역, 탄천도 끼고 있는 지역으로 역세권이기 때문에 헬리오시티보다 입지면에서 훨씬 더 좋은 환경을 가지고 있는 삼전동이 앞으로 어떻게 변하게 될지 궁금하다. 

 

끝.